Как продать квартиру без понижения цены, если это «очень уставшее жилье»? Рекомендации эксперта-хоумстейджера

для меня
29 января 20244 минуты на прочтение
Продажа квартиры становится задачей со звездочкой, когда на руках «уставшая» вторичка от пожилых родственников. Советские обои, «стенки», ковры, старый пол… Как улучшить жилплощадь так, чтобы на нее обратили внимание покупатели, и не вложить в это половину стоимости квартиры? Ответ дает Кристина Мороз – хоумстейджер и специалист по бюджетному изменению жилья для выгодной сделки.
Екатерина Сиводедова

Что такое хоумстейджинг?

Хоумстейджинг – это косметическое преображение недвижимости, которое помогает раскрыть ее потенциал будущим владельцам или арендодателям. Хоумстейджеры «дорабатывают» жилье, чтобы оно отвечало тенденциям и общим требованиям рынка и не застаивалось на стадии объявления о продаже или аренде.

В чем его отличие от ремонта или дизайна? Дизайн делается для хозяина квартиры, а вот хоумстейджинг подстраивается под вкусы потенциального покупателя. Он не предполагает капитальных изменений вроде переноса проемов, сноса стен, замены электрики или сантехники.

Хоумстейджеры работают с тем, что есть, а ремонтные работы минимальны. Поэтому и траты на хоумстейджинг гораздо меньше, чем на полноценный ремонт.

Недостатки «бабушкиных» квартир

По мнению Кристины Мороз, квартиры «в наследство» объединяют одни и те же минусы, которые делают метры менее привлекательными в глазах покупателей:

– зачастую «убитое» состояние подъездов;

– захламленность пространства, много старой, неактуальной мебели и вещей;

– отталкивающие запахи: от обычного «запыленного», если в квартире долго не жили, до специфических, если предыдущий владелец болел или не мог убирать жилье;

– общая запущенность и четкие следы предыдущих владельцев в квартире.

Иногда жилье показывается без предварительного клининга и другой работы над пространством. В результате покупателям сложно представить себе счастливую жизнь на грязных метрах, поэтому продажа жилья затягивается.

Зачем нужен хоумстейджинг?

Если кратко – быстро исправить недостатки из предыдущего пункта и выгоднее продать жилплощадь. – Казалось бы, зачем тратить время, если можно просто скинуть две тысячи с итоговой цены? Но если разбираться в вопросе, окажется, что все не так просто.

Во-первых, на переделку не понадобится много времени. Она займет неделю, максимум две, если работники задержат сроки или понадобятся масштабные работы по вывозу мебели или клинингу.

Во-вторых, в наших широтах почти не используется хоумстейджинг, и квартиры, где он был, невозможно не заметить. По опыту коллег, запросы на просмотр после преображения кратно возрастают, и квартира продается в среднем за две недели-месяц.

В-третьих, деньги, затраченные на хоумстейджинг, включаются в стоимость квартиры. Итоговая цена после торгов не сбивается благодаря хорошему внешнему виду площади. У потенциального покупателя, в свою очередь, будет уверенность: от жилья, которое ему продают, не хотят «избавиться». Наоборот – над ним поработали, в него вложили средства и усилия.

Хоумстейджинг поможет в любом случае?

К сожалению, квартира не всегда стоит вложений в косметические улучшения. Если пространство требует серьезного ремонта: полы полностью испорчены (и бюджетной укладкой линолеума не обойдешься), ненадежная проводка, протекающие трубы, – то хоумстейджинг не поможет решить эти проблемы.

– В этом случае я бы объяснила потенциальному заказчику, что площадь не стоит вложений в косметический ремонт и, возможно, будет вернее уступить в цене.

Улучшаем квартиру для продажи: три сценария

Вместе с Кристиной мы составили три сценария продажи недвижимости, с которой может помочь хоумстейджинг.

  • В первом просчитали, что понадобится, чтобы реализовать запущенное жилье, в котором давно не было ремонта.
  • Во втором – «среднее» по качеству жилье, без запущенности, но и без недавних работ.
  • Третий сценарий – квартира, где 5-10 лет назад уже был сделан ремонт.

Сценарий 1: сильно бабушкина квартира. Бюджет: до $2000

– Какие есть очевидные минусы в таких квартирах? Первая – захламленность старой и не нужной будущим хозяевам мебелью. Как показывает мой опыт, новые хозяева будут менять абсолютно все. А вот визуальный шум помешает увидеть потенциал квартиры и обратит внимание на недостатки. Поэтому первый шаг – расхламление. Вывозим и выкидываем всю старую мебель.

Во-вторых, клининг. В старых квартирах есть засаленный фартук, провисшие шкафчики, пыль в труднодоступных местах, липкий пол. Все это нужно вымыть и придать квартире ухоженный вид, возможно, кое-где поменять фурнитуру и починить то, что чинится и выглядит пристойно. Нужно привести в порядок «зоны брезгливости»: кухню, спальню, санузел. Переклеить обои – зачастую стены в таких квартирах оставляют желать лучшего, что влияет на продажи, – и облагородить пол, если он деревянный (а такое бывает часто). Его можно либо покрасить, либо застелить коврами – в любом случае крупных вложений это предприятие не стоит.

В санузле нужно все очень хорошо убрать и залить эмалью ванную. В старых квартирах они бывают облезшие, желтые, синие, – любой из вариантов мало кого привлечет. На эти переделки, а также на вывоз мебели, уйдет большая часть бюджета.

На декор таких квартир денег практически не тратится, работаем с минимумом и с тем, что есть у хозяев.

Сценарий 2: «средняя» квартира. Бюджет: до $1000

– Первые шаги такие же, как и в предыдущем сценарии: переклейка обоев, обновление пола и ванной, дехламизация. Уже не нужно избавляться от всей мебели, а только вывезти лишние предметы. Если кровать не пригодна для сна, то, очевидно, покупатель на ней спать не будет. В таком случае у стейджеров есть свои приемы для получения достойной картинки.

Чтобы облагородить метры, просим декор у хозяев или используем декор из склада хоумстейджера. Обычно он сдается в аренду и входит в обозначенный бюджет хоумстейджинга.

Итоговая сумма аренды зависит от количества декора и его изначальной стоимости, потому что цена высчитывается из определенного процента от каждого предмета.

Сценарий 3: «уставшая» квартира после ремонта. Бюджет: до $500

– Самый дешевый вариант – если ремонт уже был и просто морально устарел. Да, все еще какую-то мебель придется вывезти, но большая ее часть – рабочая, и, скорее всего, останется в квартире.

Задача хоумстейджера – убедиться, что внешний вид квартиры соответствует требованиям рынка, расставить мебель красиво и эргономично и разместить декор, который сделает пространство более уютным.

Если позволяет бюджет, можно облагородить подъезд: вкрутить лампочки, почистить пол, перекрасить входную группу. Люди всегда обращают внимание не только на квартиру, но и на окружение, поэтому если получится переделать входную группу – это сыграет в плюс.

Сколько стоят услуги хоумстейджера?

– Все работают по-разному. Мой гонорар высчитывается исходя из квадратного метра и услуги.

  • Если клиент заказывает классический хоумстейджинг – около 30 BYN за квадратный метр,
  • если нужны минимальные ремонтные работы – до 60 BYN за квадратный метр.

Все индивидуально и рассчитывается исходя из запросов клиента.

В услуги входит

  • создание проекта,
  • поиск нужных красок и материалов,
  • поиск подрядчиков, если мы говорим про ремонтные работы,
  • создание продающих фотографий и объявления в конце преображения.

Хоумстейджер контролирует процесс «от» и «до». А если у клиента есть время и желание сделать это самостоятельно, он может купить консультацию и сам контролировать переделку пространства. Стоимость консультации зависит от поставленной задачи.

Что делать, если бюджета нет?

– Если хозяева квартиры могут сами вывезти мебель, залить ванну, покрасить стены – можно выйти в ноль и только оплатить услуги хоумстейджера. Если необходимых навыков нет и платить за перекраску или заливку ванной нечем, то мы попытаемся работать с тем, что есть, но итоговый результат будет, возможно, не таким впечатляющим, каким мог представляться изначально.

При нулевом бюджете кардинальных изменений в сильном «бабушатнике» ждать не стоит – для этого нужны финансы.

О чем нужно помнить, когда мы продаем квартиру? Нам нужно, чтобы «квадраты» купили быстро и с плюсом для кошелька продавца. Поэтому вложения в площадь будут минимальными, но я все же советую их выделить.

Придерживаться позиции «И так купят», на мой взгляд, неправильно и опасно. На рынке сотни одинаковых «бабушкиных» квартир, которые продаются месяцами, если не годами. Если нужно, чтобы ваша квартира выделялась среди сотен таких же – над ней нужно поработать.