Как продать квартиру без понижения цены, если это «очень уставшее жилье»? Рекомендации эксперта-хоумстейджера

Что такое хоумстейджинг?

Хоумстейджинг – это косметическое преображение недвижимости, которое помогает раскрыть ее потенциал будущим владельцам или арендодателям. Хоумстейджеры «дорабатывают» жилье, чтобы оно отвечало тенденциям и общим требованиям рынка и не застаивалось на стадии объявления о продаже или аренде.

В чем его отличие от ремонта или дизайна? Дизайн делается для хозяина квартиры, а вот хоумстейджинг подстраивается под вкусы потенциального покупателя. Он не предполагает капитальных изменений вроде переноса проемов, сноса стен, замены электрики или сантехники.

Хоумстейджеры работают с тем, что есть, а ремонтные работы минимальны. Поэтому и траты на хоумстейджинг гораздо меньше, чем на полноценный ремонт.

Недостатки «бабушкиных» квартир

По мнению Кристины Мороз, квартиры «в наследство» объединяют одни и те же минусы, которые делают метры менее привлекательными в глазах покупателей:

– зачастую «убитое» состояние подъездов;

– захламленность пространства, много старой, неактуальной мебели и вещей;

– отталкивающие запахи: от обычного «запыленного», если в квартире долго не жили, до специфических, если предыдущий владелец болел или не мог убирать жилье;

– общая запущенность и четкие следы предыдущих владельцев в квартире.

Иногда жилье показывается без предварительного клининга и другой работы над пространством. В результате покупателям сложно представить себе счастливую жизнь на грязных метрах, поэтому продажа жилья затягивается.

Зачем нужен хоумстейджинг?

Если кратко – быстро исправить недостатки из предыдущего пункта и выгоднее продать жилплощадь. – Казалось бы, зачем тратить время, если можно просто скинуть две тысячи с итоговой цены? Но если разбираться в вопросе, окажется, что все не так просто.

Во-первых, на переделку не понадобится много времени. Она займет неделю, максимум две, если работники задержат сроки или понадобятся масштабные работы по вывозу мебели или клинингу.

Во-вторых, в наших широтах почти не используется хоумстейджинг, и квартиры, где он был, невозможно не заметить. По опыту коллег, запросы на просмотр после преображения кратно возрастают, и квартира продается в среднем за две недели-месяц.

В-третьих, деньги, затраченные на хоумстейджинг, включаются в стоимость квартиры. Итоговая цена после торгов не сбивается благодаря хорошему внешнему виду площади. У потенциального покупателя, в свою очередь, будет уверенность: от жилья, которое ему продают, не хотят «избавиться». Наоборот – над ним поработали, в него вложили средства и усилия.

Хоумстейджинг поможет в любом случае?

К сожалению, квартира не всегда стоит вложений в косметические улучшения. Если пространство требует серьезного ремонта: полы полностью испорчены (и бюджетной укладкой линолеума не обойдешься), ненадежная проводка, протекающие трубы, – то хоумстейджинг не поможет решить эти проблемы.

– В этом случае я бы объяснила потенциальному заказчику, что площадь не стоит вложений в косметический ремонт и, возможно, будет вернее уступить в цене.

Улучшаем квартиру для продажи: три сценария

Вместе с Кристиной мы составили три сценария продажи недвижимости, с которой может помочь хоумстейджинг.

• В первом просчитали, что понадобится, чтобы реализовать запущенное жилье, в котором давно не было ремонта.
• Во втором – «среднее» по качеству жилье, без запущенности, но и без недавних работ.
• Третий сценарий – квартира, где 5-10 лет назад уже был сделан ремонт.

Сценарий 1: сильно бабушкина квартира. Бюджет: до $2000

– Какие есть очевидные минусы в таких квартирах? Первая – захламленность старой и не нужной будущим хозяевам мебелью. Как показывает мой опыт, новые хозяева будут менять абсолютно все. А вот визуальный шум помешает увидеть потенциал квартиры и обратит внимание на недостатки. Поэтому первый шаг – расхламление. Вывозим и выкидываем всю старую мебель.

Во-вторых, клининг. В старых квартирах есть засаленный фартук, провисшие шкафчики, пыль в труднодоступных местах, липкий пол. Все это нужно вымыть и придать квартире ухоженный вид, возможно, кое-где поменять фурнитуру и починить то, что чинится и выглядит пристойно. Нужно привести в порядок «зоны брезгливости»: кухню, спальню, санузел. Переклеить обои – зачастую стены в таких квартирах оставляют желать лучшего, что влияет на продажи, – и облагородить пол, если он деревянный (а такое бывает часто). Его можно либо покрасить, либо застелить коврами – в любом случае крупных вложений это предприятие не стоит.

В санузле нужно все очень хорошо убрать и залить эмалью ванную. В старых квартирах они бывают облезшие, желтые, синие, – любой из вариантов мало кого привлечет. На эти переделки, а также на вывоз мебели, уйдет большая часть бюджета.

На декор таких квартир денег практически не тратится, работаем с минимумом и с тем, что есть у хозяев.

Сценарий 2: «средняя» квартира. Бюджет: до $1000

– Первые шаги такие же, как и в предыдущем сценарии: переклейка обоев, обновление пола и ванной, дехламизация. Уже не нужно избавляться от всей мебели, а только вывезти лишние предметы. Если кровать не пригодна для сна, то, очевидно, покупатель на ней спать не будет. В таком случае у стейджеров есть свои приемы для получения достойной картинки.

Чтобы облагородить метры, просим декор у хозяев или используем декор из склада хоумстейджера. Обычно он сдается в аренду и входит в обозначенный бюджет хоумстейджинга.

Итоговая сумма аренды зависит от количества декора и его изначальной стоимости, потому что цена высчитывается из определенного процента от каждого предмета.

Сценарий 3: «уставшая» квартира после ремонта. Бюджет: до $500

– Самый дешевый вариант – если ремонт уже был и просто морально устарел. Да, все еще какую-то мебель придется вывезти, но большая ее часть – рабочая, и, скорее всего, останется в квартире.

Задача хоумстейджера – убедиться, что внешний вид квартиры соответствует требованиям рынка, расставить мебель красиво и эргономично и разместить декор, который сделает пространство более уютным.

Если позволяет бюджет, можно облагородить подъезд: вкрутить лампочки, почистить пол, перекрасить входную группу. Люди всегда обращают внимание не только на квартиру, но и на окружение, поэтому если получится переделать входную группу – это сыграет в плюс.

Сколько стоят услуги хоумстейджера?

– Все работают по-разному. Мой гонорар высчитывается исходя из квадратного метра и услуги.

• Если клиент заказывает классический хоумстейджинг – около 30 BYN за квадратный метр,
• если нужны минимальные ремонтные работы – до 60 BYN за квадратный метр.

Все индивидуально и рассчитывается исходя из запросов клиента.

В услуги входит

• создание проекта,
• поиск нужных красок и материалов,
• поиск подрядчиков, если мы говорим про ремонтные работы,
• создание продающих фотографий и объявления в конце преображения.

Хоумстейджер контролирует процесс «от» и «до». А если у клиента есть время и желание сделать это самостоятельно, он может купить консультацию и сам контролировать переделку пространства. Стоимость консультации зависит от поставленной задачи.

Что делать, если бюджета нет?

– Если хозяева квартиры могут сами вывезти мебель, залить ванну, покрасить стены – можно выйти в ноль и только оплатить услуги хоумстейджера. Если необходимых навыков нет и платить за перекраску или заливку ванной нечем, то мы попытаемся работать с тем, что есть, но итоговый результат будет, возможно, не таким впечатляющим, каким мог представляться изначально.

При нулевом бюджете кардинальных изменений в сильном «бабушатнике» ждать не стоит – для этого нужны финансы.

О чем нужно помнить, когда мы продаем квартиру? Нам нужно, чтобы «квадраты» купили быстро и с плюсом для кошелька продавца. Поэтому вложения в площадь будут минимальными, но я все же советую их выделить.

Придерживаться позиции «И так купят», на мой взгляд, неправильно и опасно. На рынке сотни одинаковых «бабушкиных» квартир, которые продаются месяцами, если не годами. Если нужно, чтобы ваша квартира выделялась среди сотен таких же – над ней нужно поработать.