Офисы для малого бизнеса: что можно арендовать и по каким ценам

Какие есть помещения для небольших офисов в Минске

Выбор есть, констатирует Андрей. Так, в базе Realt на сегодняшний день

• порядка 360 помещений в Минске площадью до 60 кв. м,

из них:

• около 140 офисов в диапазоне 30-50 кв. м,
• около 230 офисов метражом 30-60 кв. м.

Безусловно, есть и помещения не в самых модных местах – например, в Шабанах или в старых производственных зданиях. Но около 80% это все-таки офисы в классическом понимании. Да, они могут быть в разном состоянии, в том числе без отделки (на первых этажах в новостройках и бизнес-центрах). Но чаще всего помещения сдаются с внутренней чистовой отделкой под косметический ремонт или уже готовые к использованию.

Эксперт объясняет: в доковидный период основные офисные площади занимали IT-компании (от 100 кв. м, в среднем – по 700-800 «квадратов»). Поэтому девелоперы не были заинтересованы делить помещения на офисы по 50 кв. м. Именно в сегменте офисной недвижимости площадью до 100 кв. м наблюдалась самая высокая конкуренция. Особенно в классе В, который считается бюджетной серединой с доступными ставками.

После массового ухода на удаленку и релокации IT-компаний, по сути, остался без основного потребителя. Теперь даже в новых бизнес-центрах один этаж стандартно отдан под небольшие офисы. По оценкам экспертов, около 60% спроса на офисы находится в сегменте 100-150 «квадратов». Совокупно в Минске сегодня предлагается порядка 620 тыс. кв. м офисных площадей – здесь и бизнес-центры, и иные объекты недвижимости с офисами. 

А вдобавок к нему есть еще пласт бизнес-центров, которые в ближайшие годы выйдут на рынок и  еще больше расширят офисное предложение. Это, например:

• МФК G-S PLAZA «Жемчужина»,
• гостинично-деловой комплекс «Шантер Хилл» в Лебяжьем (более 100 тыс. кв. м площадей),
• точечно – комплекс «Сигма» на Немиге,
• комплекс «Газпром центр» недалеко от Национальной библиотеки,
• МФЦ в «Минск Мире».

Сколько стоит аренда небольших офисов в Минске

Качественный офис площадью около 50 кв. м в пределах города, в хорошем состоянии, с кондиционером и косметическим ремонтом, обойдется в среднем около 12 евро за кв. м с учетом НДС.

Кстати, сравните: до 2020 г. офисные объекты предлагались по следующим ставкам (для офисов 150-200 кв. м., в то время как маленькие офисы стоят дороже):

• класса А – за 30-35 евро за кв. м с НДС,
• В+ – 18-25 евро,
• В – 10-15 евро,
•  и С – 6-8 евро.

Сейчас ставки примерно такие:

• класса А – за 20-23 евро за кв. м с НДС, 
• В+ – 14-16 евро,
• В – 8-10 евро;
• С – 5-7 евро.

Если стоит задача максимально сэкономить, можно найти маленький офис подальше от центра, но в пределах Минска (например, в Уручье), по 5-7 евро.

Важно! Чем меньше собственников у здания – тем больше вероятность того, что оно будет поддерживаться в хорошем состоянии. Хотя есть качественные объекты, которыми управляют несколько собственников. Пример – бизнес-центр «Тайм» на Толбухина, в шаговой доступности от метро.

Объект появился в процессе реконструкции старого производственного здания, и товарищество собственников поддерживает его в стильном, современном состоянии. Здесь можно найти совсем небольшие офисы. 

На что обращать внимание при аренде офиса

1. Что включено в ставку аренды.

Во-первых, надо четко понимать, это ставка с/без НДС или с нулевым НДС. Во-вторых, уточняйте, включены ли в ставку эксплуатационные расходы и какие еще затраты будут ложиться на арендатора в течение года. Как правило, расходы на содержание здания оплачиваются отдельно, как и коммуналка.

2. Повышение (изменение) ставки аренды.

Как правило, в договоре собственники указывают, что могут раз в год, с учетом определенных условий, поднимать (изменять) ставку. Этот механизм стоит изучить очень внимательно – насколько объективно он рассчитывается, выгоден ли арендатору. Чтобы в какой-то момент не оказаться перед сложным выбором: платить намного больше или съезжать.

3. Санкции в случае досрочного расторжения условия.

В большинстве договоров прописано, что если арендатор хочет досрочно расторгнуть договор, он обязан заранее уведомить арендодателя. Но некоторые собственники могут включить в документ требование о выплате компенсации арендатором, если он съезжает раньше. Кстати, стандартный срок аренды офиса – год с пролонгацией. Иногда компании заключают договор и на 3-5 лет, но ситуация на рынке может быстро меняться, поэтому долгосрочный договор несет определенные риски.

4. Наличие системы кондиционирования и ремонт.

Сегодня кондиционер в офисе, за редким исключением, – это маст-хэв. Важно определиться, кто и в какие сроки занимается его обслуживанием и ремонтом. Бывают ситуации, когда система кондиционирования сломалась – и собственник не торопится с заменой. А арендатор изначально рассчитывал, что кондиционер в офисе есть.

5. Системы открывания окон.

Тоже важный момент! В некоторых бизнес-центрах нельзя открыть окна, и собственники объясняют это тем, что в здании установлена современная система вентиляции и кондиционирования. Но на деле ни одна такая система не дает нормальный воздухообмен. Совет: пройдитесь по коридорам офиса, зайдите в открытые двери и спросите у людей, насколько комфортно в этом помещении работать.

6. Количество санузлов.

Еще один камень преткновения. В прежние годы девелоперы экономили на количестве санузлов, потому что рассчитывали на крупных арендаторов с невысокой плотностью работников за счет большого количества помещений под переговорки, конференц-залы и т.п. А сегодня на этих площадях могут располагаться кабинеты с людьми и несколько десятков небольших компаний, поэтому в туалет порой приходится стоять в очереди.

7. Парковочные места.

Тема злободневная, но для небольших арендаторов собственники могут предусмотреть парковочное место разве что в премиальных локациях. Поэтому важно заранее самим уточнить, где смогут оставить авто сотрудники или клиенты.