Как легально сдать квартиру в аренду и правильно платить налоги

Какой налог платить, когда сдаешь квартиру в аренду

У новичков может возникнуть мысль оформить самозанятость и платить налог на профдоход по ставке 10%. Ведь в Перечне разрешенных видов деятельности на НПД есть два пункта, которые как раз касаются сдачи имущества в аренду:

• п.51. Предоставление в аренду одного объекта (части одного объекта) недвижимого имущества одному юридическому или физическому лицу, в том числе, осуществляющему индивидуальную предпринимательскую деятельность, на основании последовательно заключаемых договоров аренды.
• п. 52. Предоставление принадлежащих на праве собственности физическому лицу жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания.

На самом деле регистрироваться в качестве ИП или плательщика НПД не надо, если вы сдаете жилье на долгий срок. В ст. 1 Гражданского кодекса установлено, что «сдача в аренду, предоставление физическими лицами принадлежащих на праве собственности жилых домов, квартир, жилых помещений, садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест по договорам найма жилого помещения или аренды на долгосрочный период, не является предпринимательской деятельностью».

Чем отличается долгосрочная аренда от краткосрочной?

По разъяснениям МНС, краткосрочной считается аренда, если квартира в течение календарного года сдаётся два и более раза по договорам на срок не более 15 дней. 

Проще говоря: сдаете надолго, значит, заключаете с арендатором договор жилого найма. И платите подоходный налог в фиксированных суммах.

Что такое подоходный налог в фиксированных суммах

Это значит, что сумма подоходного налога не зависит от уровня арендной платы. Ежемесячная ставка налога за сдачу квартир фиксирована в Налоговом кодексе. Причем, за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении.

Размеры ставок привязаны к населенному пункту, в котором расположено жилье. Чем крупнее город, тем больше сумма. Конкретные значения прописаны в Приложении к Налоговому кодексу и каждый год меняются.

С 1 февраля 2025 года вот такие цифры:

• В Минске - 50 BYN за комнату.
• В областных центрах и Минском районе - 46 BYN.
• В крупных районных городах - 31 BYN.
• Иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа - 22 BYN.
• Сельская местность – 16 рублей за комнату.

НО, налог в фиксированных суммах уплачивается, если жилье сдается физическому лицу. То есть, обычному человеку или семье. Если квартиросъёмщик - юрлицо или ИП, то налог надо платить по другой схеме.

Например, вы сдали семье с двумя детьми на год трехкомнатную квартиру в Новополоцке. Ставка налога за одну сдаваемую комнату 31 рубль. Значит, налог за трешку составит 93 рубля.

Налоговики обращают внимание, что налог надо заплатить даже при отсутствии договора найма. В интересах и арендодателя, и для арендатора оформить все официально.

Как правильно заключить договора жилого найма?

Есть типовая форма такого документа, утвержденная Совмином. Однако опытные риэлтеры советуют добавить в него дополнительные пункты.

• Пропишите сумму залога со стороны арендатора. Залог защитит интересы владельца квартиры в случае порчи имущества или неуплаты аренды. Как правило, залог равен размеру месячной аренда квартиры.
• Пропишите, кто оплачивает коммуналку.
• Опишите состояние квартиры, наличие мебели и техники при передаче её арендатору.
• Не забудьте про страхование квартиры. Можно предусмотреть страхование гражданской ответственности перед соседями на случай непредвиденных обстоятельств, а расходы на покупку страховки разделить с арендатором пополам.

Договор надо зарегистрировать в местном исполнительном и распорядительном органе. Сделать это необходимо еще до даты, с которой имеет место фактическая сдача квартиры.

Для регистрации договора о сдаче нужен пакет документов:

• заявление, подписанное собственником квартиры и зарегистрированными в квартире совершеннолетними членами его семьи, а также гражданами, имеющими равное с собственником право пользования квартирой;
• паспорта арендодателя и арендатора;
• для регистрации детей до 16 лет – их свидетельства о рождении;
• технический паспорт на квартиру;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Копию договора регистрирующий орган передает в налоговую инспекцию, а арендодатель обязан уплатить подоходный налог по фиксированной ставке.

Как платить налог в фиксированных суммах?

Арендодатель должен вносить налог по следующему графику:

1. первый платеж -- не позднее рабочего дня, следующего за днем сдачи жилья в аренду;
2. за последующие месяцы - не позднее 1-го рабочего дня месяца.

Вполне может сложиться ситуация, когда арендатор проживет в квартире неполный месяц и съедет. В этом случае можно заплатить налог за реально прожитые съемщиком дни.

Ваши действия:

• Заключите с квартирантом допсоглашение о досрочном расторжении договора, если арендатор покинет квартиру ранее прописанного в договоре срока.
• Зарегистрируйте допсоглашение, чтобы регистрирующий орган передал эти сведения в налоговую. В противном случае вам придется платить налог до окончания срока, который прописан в договоре найма.

Оплатить налог за сдачу жилья можно через ЕРИП. В "дереве"  ЕРИПа путь такой:

1. Налоги.
2. Регион/область/город по месту постановки на учет (месту жительства).
3. Инспекция МНС города или района по месту постановки на учет (месту жительства). В случае постановки на учет (месту жительства) не в областных городах выбираем «районный» РИК, финотдел.
4. Подоходный налог (квартсдача).
5. Учетный номер плательщика (УНП).

А уточнить свой УНП можно на сайте Министерства по налогам и сборам. На нем функционирует электронный сервис «Сведения из Государственного реестра плательщиков (иных обязанных лиц)». Необходимо ввести ваш ФИО, идентификационный номер, номер паспорта, и система подскажет ваш УНП.

Когда можно не платить налог за сдачу жилья в найм?

Да, такое возможно, если арендатор - молодой специалист, молодой рабочий. Государство ввело такую льготу, чтобы молодым кадрам было проще решать жилищные проблемы по месту распределения.

Молодой специалист – это выпускник, работающий в течение срока обязательной работы по распределению (перераспределению), по направлению (перенаправлению) на работу.

В Налоговом кодексе 2025 года категории лиц, которые попадают в категорию молодых специалистов, расширили. Полный перечень можно найти ст.209 Налогового кодекса РБ. В него попали те выпускники, которые по логике и могли бы претендовать на статус молодого специалиста, но в силу некоторых особенностей своей сферы или условий получения образования в нее не попадали.

Пример. Часто выпускники-платники белорусских вузов и граждане Беларуси, которые закончили российские ВУЗы дневной формы обучения, не могут сразу найти работу по специальности. В этом случае они могут обратиться за помощью в комиссию по распределению. Если такому выпускнику будет предоставлено рабочее место через комиссию и с выдачей свидетельства о направлении на работу, то он будет считаться молодым специалистом.

Важный момент: доходы от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам освобождаются от подоходного налога только в течение срока, пока этот специалист отрабатывает свое распределение. 

Как устанавливают факты нелегальной сдачи жилья и что за это грозит?

Конечно, сотрудники налоговой службы не ходят с рейдами по квартирам. Основным поставщиком ценной информации о нелегальной сдаче квартир являются соседи. Жалобы регулярно приходят в налоговые органы в и письменном, и электронном виде. Часто граждане делятся подозрениями по линии контакт-центра МНС. В некоторых случаях привлечь внимание налоговиков могут стать регулярные переводы на карточку в одинаковой сумме от одного и того же лица.

Доказать факт нелегальной сдачи не так уж сложно.

Вот что ждет нарушителя:

• оплата подоходного налога за весь период нелегальной аренды;
• пени за просрочку;
• административная ответственность в виде штрафа за неуплату налогов.

Арендатора штрафные санкции не касаются.

Как сдать жилье юрлицам и ИП

Компания или ИП могут быть арендаторами, когда, например, снимают квартиру для своих иногородних сотрудников. Тогда с дохода владельца жилья удерживается обычный подоходный налог по ставке 13%. Тут роль налогового агента берет на себя предприниматель.

Т.е. компания (или ИП) рассчитает налог с зафиксированной в договоре арендной платы, перечисляет его в бюджет, а арендодатель получает на руки доход «чистыми». 

Можно ли сдавать «льготную» квартиру?

Особый тип жилья – это квартиры, построенные по льготному кредиту. По общему правилу, пока владелец-льготник полностью не погасит кредит, сдавать в аренду такую квартиру нельзя. Запрет прописан в Указе Президента Беларуси №13 от 6 января 2012 года.

Однако возможны исключения, если есть положительное решение местного органа власти. В сложных жизненных ситуациях (переезд, развод, тяжелое материальное положение) местная администрация может пойти навстречу и выдать такое разрешение.