«Сложно, но интересно». Архитектор рассказала, стоит ли вписывать офис или кофейню в старинное здание

для амбиций

08 мая 20254 минуты на прочтение

Офисы, магазины, кафе в исторических центрах городов – это, на первый взгляд, круто, престижно и атмосферно. Правда, органично вписаться в облик старого города – та еще задача. А еще сложнее – приспособить к современным нуждам уставшие пространства. Вместе с архитектором Анной Куцко, ZROBIM architects, взвесили все «за» и «против».

Почитайте текст, если мечтаете открыть кофейню, бар, офис или другой бизнес-объект в «старом городе».

К чему быть готовыми?

Сразу оговорка: «пожившая» архитектура в условном Амстердаме и в Минске – это дома совершенно разного возраста и «усталости». За время моей работы в студии ZROBIM architects мы не сталкивались с необходимостью, например, подключать коммуникации к зданию, но в процессе стройки и выбора места могут возникнуть другие сложности.

Нюанс №1: нужно подстроиться

В отличие от новостроя, старый район жил годами – а местные жители сформировали привычки, маршруты и представления о районе. Если новое заведение не может или не хочет вписаться – возможно, оно не сможет завоевать большую популярность в районе. И наоборот! Так произошло с заведениями в минской Осмоловке, где органично смотрятся камерные рестораны и уютные кофейни. А вот условный караоке-бар вряд ли бы прижился.

Нюанс №2: логистика

Старая застройка формировалась давно и не учитывала всех требований нашего времени. Что выливается в проблему с логистикой: парковкой, удобным заездом, места для грузовиков.

К сожалению, исторический район – это всегда про компромиссы. Поэтому заранее определитесь, какие условия вам жизненно необходимы для работы бизнеса, а в чем вы готовы уступить.

Нюанс №3: долгие согласования изменений

Любое помещение, даже в новом здании, нужно согласовывать. Но в исторической застройке это может растянуться на очень долгий срок, а список необходимых инстанций может быть очень длинным. Согласование нужно всему - начиная от вывески и заканчивая планировкой. Поэтому будьте готовы, что это игра в долгую.

Нюанс №4: планировка

Распространенная проблема для Минска, который часто и много перестраивался: на одно разрушенное здание наслаивалось второе, потом третье, четвертое – и спустя годы они сливались в один дом. Но по документам продолжали быть разными постройками. В итоге ремонт вскрывает «тайные» комнаты, «чужие» стены от соседнего дома и прочий «Хогвартс». Сделать с ними ничего нельзя, а предвидеть подобное – очень сложно.

У нас было несколько проектов с подобной историей. Иногда в конструкции лучше даже не лезть – да, это компромисс, но и большая экономия, поверьте. Лучше придумать, как обыграть ограничения. С этим помогает дизайнер.

Например, в здании нынешнего музея-ресторана на Комсомольской раньше было много хозяйственных помещений. Мы хотели превратить их в полезное пространство, но не вышло – ограничения. В итоге оно стало комнатой для матери и ребенка. Иногда планы приходится менять сильнее.

В другом здании мы планировали сделать дверной проем и разобрать часть здания – но не смогли, оказалось, что это уже «чужой» дом.

В ресторане Iskra на Октябрьской мы наоборот, смогли только расширить проем, а остальную планировку не тронули – запрещено. И это нормально: в исторических домах избежать неизвестности не получится. Даже если вы изучили план здания, рано или поздно что-то «всплывет».

Историческая застройка – приманка для новой аудитории

Давайте поговорим о приятном – бонусах, которые сулит размещение в старинном здании.

Грамотный выбор локации – то, чем ваш бренд может привлечь новую аудиторию.

Как пример – кофейня Старбакс в Киото. Они открылись не в новой части города, а в историческом здании бывшей чайной. Антураж сохранили по максимуму: кофе пьют на татами и в носках, а обувь по японской традиции оставляют на входе. И это – отличный маркетинговый ход.

Открыв такую кофейню, Старбакс убивает сразу двух зайцев. Турист, гуляющий по старому району и увидевший знакомый и понятный бренд, отдаст предпочтение ему, а не новому и незнакомому. А у местных повышается лояльность, потому что такая кофейня – проявление уважения к традиционной Японии.

Покупаете здание с нужным вайбом – получаете лояльных клиентов

В любом бизнесе заложена своя философия бренда. А у каждого здания есть свое настроение. Если локация по вайбу совпадает с вашим бизнесом, вместе со зданием вы автоматически получаете лояльную группу клиентов. Объясню, как это работает, на двух примерах.

Первый: магазин Zara в Милане на улице Корсо Витторио Эмануэле II. На этой улице есть галерея с дорогими бутиками. Но постепенно не только галерея, но и весь прилегающий район превратился в модный шоппинг-центр. Zara этим воспользовалась и приобрела старое здание кинотеатра по соседству: с огромными вестибюлями, парадными лестницами и открытыми широкими залами.

Интерьер полностью передает настроение и атмосферу района, с его огромными стеклянными витринами и помпезностью. Так Zara не только не потерялась на фоне дорогих бутиков, но и привлекла дополнительное внимание шоппинг-туристов.

Второй пример – кофейня «Осмоловка» в Минске. Это спокойный и тихий район, идеальный для неспешных прогулок и посиделок с чашечкой кофе. И кофейня удовлетворяет этот запрос: она стала местом притяжения, где можно почувствовать себя, как дома, благодаря интерьеру. Обилию атмосферных элементов вроде плитки, винтажной мебели и двери со стеклянной фрамугой.

Преобразить старину и запустить переделку всего района

Открываться в историческом центре и с любовью восстановить часть города – значит завоевать сердца людей. Местные полюбят вас за уважение к традициям и за то, как вы поддерживаете жизнь в старых кварталах. Ведь восстанавливать что-то, сохранять исторический контекст, которого в том же Минске и так не много – это дорогого стоит.

Примеров множество. Например, культурный центр Фонда Прада в Милане. Когда-то там работал спиртзавод, потом он пришел в упадок и «выпал» из контекста города. Район начал превращаться в опасную заброшку. Пока туда не пришел Фонд Прада.

Фонд создал целый комплекс, в который вошла историческая застройка завода, несколько новых зданий, а одну из башен даже облицевали золотыми пластинами – согласитесь, есть на что посмотреть. Сейчас это культурный центр притяжения с музеями, галереями и даже баром Luce, построенном по проекту режиссера Уэса Андерсена. По соседству построили и распродали люксовые (!) апартаменты: этот комплекс настолько сильно повлиял на весь район, что он не просто перестал считаться плохим, но и стал престижным.

Белорусский пример – улица Октябрьская в Минске. 20 лет подряд никто и не думал арендовать и тем более покупать там недвижимость. А сейчас – бары, рестораны, спортзал, шоурумы, магазины. Преображение не случилось за одну ночь – но хватило нескольких ярких заведений для того, чтобы запустить процесс обновления района.

Какие факторы важны при выборе здания?

1. Не пугаться дороговизны ремонта.

Он может быть сопоставим по цене со стройкой в новом районе! Проверено на личном опыте. Плюс, вместе со зданием вы получаете уникальные детали, которые буквально мало где есть: старый кирпич, витражи, лепнина, сводчатые потолки и т.д.

2. Здание должно идейно подходить бизнесу еще до ремонта.

Если возникают мысли «Мы снесем все внутри и все-все переделаем» – скорее всего, мэтч не сложится. В идеале совместимость со зданием должна быть что-то на уровне 80-90%. Если вы смотрите на планировку и думаете, мол, тут снесем, это переделаем – лучше отказаться. Ищите то, что отражает вас максимально – тогда из локации сможете извлечь максимальную выгоду.

3. Чтобы понимать масштаб работ и совпадение по целям, нужно обратиться в архитектурное бюро.

Спецы смогут понять, есть ли у здания потенциал для вашего бренда. Итоговое решение остается за владельцем бизнеса – но теперь решение принимается с четким видением перспективы.

Мой совет и искренняя рекомендация – не бойтесь таких зданий. У них многолетняя история, огромный потенциал и лояльность со стороны клиентов. Это взаимовыгодные отношения, где вы дарите зданию новую жизнь, а здание вам – клиентов, вайб и готовую инфраструктуру.

*** в иллюстративных целях использованы рендеры и фото elledecor.com, ZROBIM architects

Катя Сиводедова

О чем речь в статье