Где искать помещение под кофейню в Минске и регионах и по каким ценам

Какие помещения под кофейни есть в Минске

Самые «горячие» точки – помещения на первых этажах жилых зданий в новых и престижных ЖК, таких как «Минск Мир», «Маяк Минска», «Левада», новостройки в микрорайонах Лебяжий, Новая Боровая и т.п. Это так называемая «встроенка».

Не менее интересны помещения на первых этажах бизнес- и торговых центров – но это уже другие цены и условия аренды.

Кстати, примерно с 2010-х годов абсолютное большинство новых жилых домов, вводимых в эксплуатацию, уже имеют на первых этажах встроенные коммерческие помещения. Их очень любят как арендаторы, так и инвесторы.

Таких помещений достаточно много. Здесь люди могут выпить кофе перед работой, посидеть в любимой кофейне днем, заглянуть за чем-то вкусным вечером.

Для кафе с готовкой, то есть классического общепита, выбор помещений в разы меньше. В базе Realt на конец августа 2025 года насчитывалось более 740 встроенных коммерческих помещений в Минске. Из них:

• 583 – магазины, торговые помещения,
• 135 – сфера услуг,
• 25 – рестораны, бары, кафе.

Под кофейни без готовки подойдут площади из любого из этих сегментов, около 60-70% от всего объема коммерческих помещений. А для классического общепита предложение небольшое – всего 25 объектов.

740 помещений для Минска – это, казалось бы, не так много. Но оборачиваемость таких объектов достаточно высокая. Так, за последние 12 месяцев в базе появилось около 9,5 тыс. уникальных помещений под аренду, из них около 300 – под рестораны, бары, кафе. За 2025 г. (на конец августа) оборот превысил 5 тыс. (150 – под классический общепит).

– Эти помещения нужно ловить, – поясняет Андрей Чернышев. – Если сегодня вы не нашли ничего подходящего, то уже завтра такое предложение может появиться. Конечно, за объектами, приспособленными под приготовление пищи, рестораторам приходится в буквальном смысле охотиться. Выбор небольшой. Например, может подойти место, но мощности по электричеству не дотягивают. А в центре города, где здания старые (пусть и модернизированные по части отделки), это вообще проблема.

Покупать или арендовать помещение под кофейню?

Здесь каждый решает сам. Но в последние годы рынок общепита практически полностью перешел на европейский подход к ведению бизнеса, то есть аренду помещений. Это позволяет компаниям оставаться мобильными и гибко вносить изменения в планы развития.

В редких случаях владелец бизнеса может купить недвижимость. Если, например, в продаже появился объект в топовом и беспроигрышном, по части трафика, месте (например, в самом центре города) и на этот момент есть свободные средства.

Стоит ли открывать кофейню в еще строящихся жилых комплексах?

– Здесь важно оценивать совокупный спрос и смотреть, есть ли тут ваша целевая аудитория, – советует эксперт. Например, комплекс может состоять из 3-5 домов, как «Фарфоровый» на ул. Кропоткина, но дома уже заселены и вполне могут обеспечить кофейню притоком посетителей. Плюс можно рассчитывать на жителей окружающих домов, у которых кофейня будет на глазах.

Поэтому даже в размещенных точечно новостройках спрос может быть высоким, потому что подтягиваются жители старого жилого фонда в окружении.

А вот в ЖК «Северный Берег», где только часть домов готова и вокруг нет обжитых районов, приходится рассчитывать только на заселившихся жильцов, которые утром уезжают на работу и вечером возвращаются. Поэтому вряд ли стоит ожидать притока клиентов в течение всего дня. Но неплохо – застолбить за собой локацию, чтобы позже начать снимать сливки.

Тут вопрос: по какой ставке вы готовы арендовать это помещение, чтобы не прогореть еще до того, когда район станет более обжитым?

Вывод: Новые комплексы однозначно стоит рассматривать и на этапе строительства, но тщательно оценивать поток клиентов и просчитывать свои возможности.

Какие действуют ставки аренды на помещения под кофейню

Если отталкиваться только от размера помещения:

• до 50 кв. м обойдутся в 19-25 евро за кв. м (с НДС),
• 50-100 кв. м – 15-17 евро,
• 100-200 кв. м – 12-15 евро.

Но в большей степени на ставки влияет местоположение. Если в среднем это 15-20 евро за кв. м (с НДС), то по районам ситуация примерно такая:

• в районах типа Каменной горки (сравнительно новый жилой фонд, но район не отличается престижностью) – 8-12 евро,
• современные компактные ЖК (например, «Левада») – 12-14 евро,
• самые топовые ЖК («Минск Мир», «Маяк Минска») – 17-20 евро,
• центр города – от 25 евро.

Кофейни в торговых центрах

Здесь важно учитывать, что ТЦ делятся на две большие категории.

• Топовые торговые и торгово-развлекательные центры, под единым управлением (например, Dana Mall, Galleria Minsk, Green City, «Скала»).

Ставка аренды будет очень сильно отличаться в зависимости от этажа и места расположения, проходимости торгового центра. В местах с самым высоким трафиком за маленькое помещение арендатору придется платить больше 40 евро за «квадрат», а за «островки» – в районе 100 евро за кв. м. Как правило, самые интересные предложения в свободном доступе не найдешь – нужно обращаться напрямую в управляющую компанию.

• Торговые центры, у которых много небольших собственников (например, «Манеж», «Паркинг», «Силуэт» и другие).

Здесь стоимость аренды коррелирует с общими ставками по Минску. Небольшое помещение на проходном месте в ТЦ, расположенном в центре города, может обходиться в 25 евро за кв. м и выше. В этом случае важно оценить не только трафик, но и кто расположен по соседству. Поскольку собственников много и единая концепция не поддерживается, рядом могут оказаться и свадебный салон, и продавец корма для собак.

А что по кофейням в регионах?

В областных центрах, в отличие от столицы, кофейни в основном сконцентрированы в двух локациях:

1. центр города и самые проходные улицы,
2. современные многоэтажные жилые районы.

Ставки аренды ниже, чем в Минске. Так, в новых ЖК Гродно, Бреста и других областных центров они будут на уровне 10-12 евро за кв. м (как в Каменной горке), а в центре – около 17-20 евро (в отличие от столичных 25 евро и выше).

Но в целом тенденции те же – самым большим спросом пользуются встроенные коммерческие предложения, где можно открыть небольшую кофейню с классным интерьером. Все, как любят современные кофеманы.